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关于《嘉兴市住房租赁管理若干规定》的说明
嘉兴市人大常委会
发布时间:2019-01-22 16:15:00

省人大常委会:

  嘉兴市第八届人民代表大会常务委员会第六次会议于2017年12月27日审议通过了《嘉兴市住房租赁管理若干规定》。根据立法法和《浙江省地方立法条例》的有关规定,现报请省人大常委会批准,并就制定本法规的有关问题作以下说明。

  一、制定的必要性

  住房租赁管理事关社会秩序和公共安全,加强对住房租赁活动的监管,不仅有利于培育健康稳定的房屋租赁市场,同时也有利于促进社会和谐稳定。当前,我市住房出租数量庞大,根据公安机关流动人口居住信息管理系统提供的数据,截止2017年11月30日,全市登记在册出租居住房屋51.94万户,登记在册流动人口291.35万人,登记在出租房屋居住的流动人口210.73万人,占总数的72.33%。目前,城市房地产管理法、治安管理处罚法、消防法和《浙江省消防条例》《浙江省流动人口居住登记条例》《浙江省房屋使用安全管理条例》等法律、法规,针对住房租赁管理涉及的登记备案、治安、消防、使用安全等问题均作了相应规定。虽然地方立法空间已十分有限,但是住房租赁活动涉及问题复杂多样,在前期调研过程中,基层反映比较强烈的一些利用租赁住房从事违背公序良俗活动、租赁关系不够稳定、生活垃圾处理问题等,上位法中较少涉及。因此,有必要通过制定法规来加以规范。

  二、制定的过程

  本法规是市人大常委会2017年一类立法项目,市人大常委会主任会议为提出主体,法工委代为草拟。为做好法规调研起草工作,专门成立了由法工委牵头的起草小组。起草小组在赴七个县(市、区)和有关部门(单位)充分调研的基础上,根据有关法律、法规,借鉴外地经验,结合我市实际,完成了法规草案的起草工作,并经主任会议讨论后以议案的形式提请市人大常委会审议。去年10月30日至31日,市八届人大常委会第四次会议进行了第一次审议。期间,市人大常委会法工委坚持科学立法、民主立法、依法立法,就法规草案进行了多次征求意见和修改。12月27日,市八届人大常委会第六次会议表决通过了本法规。

  三、法规名称及主要内容

  (一)关于法规名称。在2017年立法计划中,法规项目原名称为《嘉兴市房屋租赁管理办法》,但是相关上位法特别是去年以来省人大常委会陆续出台的有关法规对房屋租赁登记备案、治安、消防、使用安全等问题均作了相应规定。根据省人大常委会强调的“精准化、精干化、精细化”要求以及“不抵触、有特色、可操作”原则,不重复上位法规定。因此,将项目名称修改为《嘉兴市住房租赁管理若干规定》。

  (二)关于适用范围。法规规定,本市行政区域内的住房租赁及其监督管理,适用本规定。本规定所称住房是指国有土地上的居住房屋和集体土地上出租后用作或者兼用作居住的房屋,旅馆业客房、廉租房、公共租赁房屋除外。(第二条)

  (三)关于住房租赁合同。在调研中反映租赁合同不规范导致出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准以及承租人拖欠租金等问题较多。为此,法规规定,住房租赁当事人应当订立租赁合同。签订三年以上租赁合同且实际履行的,市、县(市、区)人民政府应当出台相关政策给予支持。市住房城乡建设主管部门应当会同市工商行政管理部门制定并公布住房租赁合同示范文本(第三条)。市、县(市)人民政府应当建立住房租金发布制度,定期发布分区域的市场租金水平等信息。(第四条)

  (四)关于公序良俗。法律是成文的道德,道德是内心的法律。近年来,立法机关越来越重视法律对社会道德的支撑作用,特别是在民法总则的立法过程中,大力弘扬社会主义核心价值观成为立法的一大亮点。比如,民法总则充分肯定了公序良俗的法律意义,使公序良俗上升为“硬法”,具有了法律的刚性。为此,针对有的地方反映承租人专门承租住房用于饲养大量犬只等违背公序良俗的问题,同时为规范非承租人实际使用承租住房从事违背公序良俗的问题,法规规定,住房承租人和实际使用人不得利用承租住房从事违背公序良俗的活动。(第五条)

  (五)关于生活垃圾清运、物业费交纳、租赁住房用作员工宿舍等问题。针对调研过程中反映较多的生活垃圾清运、物业费交纳、租赁住房用作员工宿舍等问题,法规规定,村规民约可以约定收取生活垃圾清运费。生活垃圾清运费应当由业主交纳。住房租赁合同约定由承租人交纳生活垃圾清运费的,从其约定,业主负连带交纳责任(第六条)。物业服务费应当由业主交纳。住房租赁合同约定由承租人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任(第七条)。住房承租人租赁住房用作员工宿舍使用的,应当建立治安、消防安全管理制度并监督执行。(第八条)

  (六)关于住房租赁经纪机构有关责任问题。法规规定,住房租赁经纪机构对发布的住房租赁信息真实性负责。在发布信息前,应当核对出租人身份、住房权属等信息,实地查看住房,与出租人订立经纪服务合同,并编制住房状况说明书。在住房租赁合同订立之日起或者收到取消委托出租通知之日起两个工作日内,将出租房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。(第九条)

  (七)关于法律责任。法规规定,住房承租人或者实际使用人从事违背公序良俗活动的,由综合行政执法部门责令改正(第十一条)。住房承租人租赁住房用作员工宿舍使用,未建立治安、消防安全管理制度或者未监督执行的,由公安机关责令改正,可以处五百元以上五千元以下罚款(第十二条)。住房租赁经纪机构未履行本规定第九条规定,导致发布的住房租赁信息不真实的,由住房城乡建设主管部门责令改正,可以处二百元以上二千元以下罚款。(第十三条)

  (八)关于租赁住房登记备案、治安、消防、使用安全、生产经营等问题。对于在前期调研中反映较多的租赁住房登记备案、治安、消防、使用安全、生产经营等问题,有关上位法均有相应具体规定。因此,本法规仅在第八条、第十二条对于租赁住房用作员工宿舍使用的情况作了规定并设置了罚则。

  以上说明和《嘉兴市住房租赁管理若干规定》,请予审议。








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